Kira tespit davası ve tahliye: hangi sebeple, hangi süreyle, hangi mahkemede

Yedi tahliye sebebi, tek matris

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sözleşme, kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK m.347/1). Bu yüzden tahliye bir “süre sonu” işlemi değil, sayılı sebeplerden birine dayanan bir davadır ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).

Görevli mahkeme yedi sebepte de sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a); sütun bu yüzden tabloya konmadı. Tahliye taahhüdü ve temerrütte icra yolu seçilirse uyuşmazlık icra mahkemesine gider.

Sebeplerin ayrıntısı

Sekizinci bir yol daha vardır ve sebebe dayanmaz: on yıllık uzama süresi. Sözleşmenin ilk süresinden sonraki uzama yıllarının toplamı on yılı bulduğunda kiraya veren, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Bu yolda dava değil, süresinde yapılmış bir bildirim aranır.

Hangi sebepte ihtar zorunlu?

İhtarname üç ayrı işlev görür ve bu üçü sürekli birbirine karıştırılır. Ayrımı yapmadan yazılan bir ihtar, çoğu zaman hiçbir şey doğurmaz:

1. 01

   Şart olarak ihtar

   Yeni malikin gereksiniminde (m.351) bildirim, iki haklı ihtarda (m.352/2) ihtarlar ve temerrütte (m.315) süre veren yazılı bildirim, dava hakkının DOĞMASI için gereklidir. Yapılmazsa dava esastan reddedilir.

2. 02

   Süre satın alan ihtar

   Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde ihtar şart değildir; ama dava açma süresi içinde kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilirse dava açma süresi BİR KİRA YILI uzar (m.353). Bir aylık süreyi kaçırmak üzere olan kiraya veren için tek kurtarıcı budur.

3. 03

   Hiçbir şey doğurmayan ihtar

   Yalnız “evi boşaltın” diyen, süre vermeyen ya da fesih uyarısı içermeyen ihtar. Temerrütte bildirimde hem süre verilmeli hem de süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

İhtarın noterden yapılması hiçbir sebepte zorunlu değildir; kanun yalnız yazılılık arar. Noterin sağladığı şey ispat kolaylığıdır: tebliğ tarihi, içerik ve muhatap tek bir belgede kayıt altına alınır. Temerrütte otuz günlük süre tebliğ tarihini izleyen günden işlediği için, tebliğ tarihinin ispatlanamaması pratikte ihtarın hiç çekilmemesiyle aynı sonucu verir.

Bir aylık dava süresi ve bir kira yılı uzaması

Tahliye sebeplerinin çoğunda süre aynıdır: bir ay. Değişen şey süre değil, sürenin sayılacağı tarihtir. Aşağıdaki tablo yalnız bu tarihi gösterir; sürenin kendisi bir sebepte bile farklı değildir (yeni malikin gereksiniminde altı ay, temerrütte otuz gün hariç).

Süreyi bir kira yılı uzatan bildirim

TBK m.353 tek cümlelik bir maddedir ama bu sayfadaki en pratik kuraldır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yani bir aylık süre dolmak üzereyken dava dosyası hazır değilse, süresinde yapılmış bir bildirim davayı bir yıl ileriye taşır.

Sürenin son günü resmî tatile ya da hafta sonuna rastlarsa, dava açma süresi izleyen ilk iş gününün çalışma saati sonunda biter (HMK m.93). Bu araç tatil kaydırmasını uygulamaz; hesapladığı tarihin hafta sonuna denk gelmesi hâlinde uyarır. Resmî ve dinî tatilleri de hesaba katan ayrıntılı bir hesap için hukuki süre hesaplama aracını kullanın.

Kira tespit davası: beş yıl kuralı ve zamanlama

Kira tespit davası, yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. Davanın kendisi her zaman açılabilir; süreye bağlı olan şey, mahkemenin belirlediği bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağıdır (TBK m.345). Dava geç açıldığında reddedilmez — yalnız yeni bedel bir dönem sonra yürürlüğe girer ve aradaki fark kiraya verende kalır.

Hangi ölçüyle belirlenir?

Beş yıl kuralı bir dava şartı değil, ölçü değiştiren bir eşiktir. Beş yıl dolmadan açılan davada hâkim TÜFE tavanını aşamaz; beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda tavan kalkar ve emsal kira bedelleri devreye girer. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında yeniden m.344/1-2 ölçüsüne göre değiştirilir. Oranın kendisi bu sayfada yazmaz; her ay değişir ve kira artış oranı hesaplama aracında bir girdi olarak sorulur.

Hükmün hangi dönemden itibaren etkili olacağı

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Tespit davasında talep edilen bedelin bu sınırların içinde kalması gerekir.

Görevli mahkeme ve zorunlu arabuluculuk

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar, değerine ve miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Tahliye davası da, kira tespit davası da aynı maddeye tabidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6) ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m.10) seçimliktir.

Arabuluculuk dava şartıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir; şart yerine getirilmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Dayanak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesidir (1 Eylül 2023). Kapsam dışında bırakılan tek yol, kiralanan taşınmazların İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir.

Arabuluculuk süreci dava açma sürelerini durdurur: başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Bu, tahliye davalarındaki bir aylık hak düşürücü süre için belirleyicidir — ama süreyi durduran şey arabulucuya başvurudur, arabuluculuğu düşünmek değil.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

Gereksinim ya da yeniden inşa sebebiyle tahliye, kiraya verene taşınmazı serbestçe kullanma hakkı verir ama yeniden kiraya verme hakkı vermez. TBK m.355 bu iki sebebe üç yıllık bir yasak bağlar; yasağın amacı, gerçek olmayan bir gereksinim beyanıyla kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiralamayı ekonomik olarak anlamsız kılmaktır.

Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Tazminatın tabanı kanunda yazılıdır, tavanı yazılı değildir; uğranılan zarar daha yüksekse istenebilir. Yasak yalnız bu iki sebep içindir: tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının başka konutu ve temerrüt sebepleriyle boşaltılan taşınmaz için üç yıllık bir kısıt yoktur.

Dosyayı kaybettiren altı hata

Aşağıdakilerin hiçbiri esasa ilişkin değildir; altısı da usulden kaybettirir ve çoğunda bir sonraki kira yılı beklenir.

1. 01

   Süreyi doğru bilip yanlış tarihten saymak

   İki haklı ihtarda bir aylık süre ikinci ihtardan değil, İHTARLARIN YAPILDIĞI KİRA YILININ SONUNDAN işler. Taahhütte taahhüt tarihinden, gereksinimde dönem sonundan.

   TBK m.352

2. 02

   Teslimden önce alınmış taahhütle dava açmak

   Sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhütname geçersizdir. Taahhüdün kiralananın tesliminden SONRA verilmiş olması gerekir.

   TBK m.352/1

3. 03

   Temerrüt ihtarına fesih uyarısı koymamak

   Yalnız ödeme isteyen ihtar fesih hakkı doğurmaz. Bildirimde süre verilmeli ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

   TBK m.315

4. 04

   Yeni malikin bir aylık bildirim süresini kaçırmak

   Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma yolu kapanır; yalnız dönem sonundan itibaren bir aylık yol açık kalır.

   TBK m.351

5. 05

   Arabulucuya başvurmadan dava açmak

   İlamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

   6325 s.K. m.18/B

6. 06

   Tespit davasında otuz günlük eşiği atlamak

   Dava reddedilmez ama belirlenen bedel yeni dönem yerine izleyen dönemden uygulanır. Aradaki fark, bir kira yılı boyunca kiraya verende kalır.

   TBK m.345

Sözleşmenin kendi metnini imzadan önce denetlemek, bu hataların bir kısmını baştan siler. Sözleşme kontrol listesi kira sözleşmelerinde de çalışır: artış kaydı, süre, fesih ve ceza koşulu maddeleri aynı listede yer alır.